Aktuality

ZÁKLADNÍ POVINNOSTI BD A SVJ V OBLASTI PO

10 základních povinností pro zajištění požární ochrany v bytových domech ve správě BD / SVJ

 Jak je na tom vaše SVJ a požární ochrana? Máte vše v naprostém pořádku nebo snad pokulháváte? Nejste si 100% jistí? Zkontrolujte si raději, zda dodržujete požární předpisy a směrnice. Víte přeci, že jich není zrovna málo, a že požární ochrana je relativně hodně přísná a pokutovaná. Připravili jsme pro váš bytový dům 10 základních povinností, na které byste nikdy neměli zapomenout. 

Povinnosti BD / SVJ v požární ochraně

Bytové družstvo, tzv. BD nebo společenství vlastníků jednotek, tzv. SVJ, je tvořeno právnickou osobou. Díky tomu má povinnosti zabezpečit požární ochranu v souladu se zákonem České národní rady o požární ochraně č. 133/1985 Sb. ve znění pozdějších předpisů

1. Zařaďte /začleňte prostřednictvím odborně způsobilé osoby v PO provozované činnosti do jedné z kategorií požárního nebezpečí
2. Provádějte pravidelně preventivní požární prohlídky
3. Označte dům bezpečnostními značkami
4. Umístěte v domě požární poplachové směrnice/důležitá telefonní čísla (není-li provozována činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím)
5. Udržujte v domě volné únikové cesty a únikové východy
6. Zpracujte prostřednictvím odborně způsobilé osoby v PO dokumentaci požární ochrany *)
7. Pravidelně kontrolujte prostřednictví oprávněné osoby provozuschopnost věcných prostředků požární ochrany - hasicích přístrojů
8. Pravidelně kontrolujte prostřednictvím odborně způsobilé osoby v PO provozuschopnost požárně bezpečnostních zařízení – požárních dveří, požárních hydrantů, sytému odvětrání kouře a tepla, systému nouzového únikového osvětlení /značek vydávajících světelné signály, automaticky ovládaných dveří na únikové cestě a další - viz vyhláška č.246/2001 Sb.
9. Zpracujte prostřednictvím odborně způsobilé osoby v PO požární řád *)
10. Udržujte volné přístupy k hasicím přístrojům a požárním hydrantům

*) platí pro objekty, kde je provozována činnost/i se zvýšeném či vysokým stupněm požárního nebezpečí 

1. Zařaďte prováděné činnosti BD / SVJ do kategorie požárního nebezpečí

Povinnosti v oblasti požární ochrany se u právnických osob stanovují na základě zařazení do kategorie požárního nebezpečí. Dle § 4 zákona č. 133/1985 Sb. o požární ochraně je možné činnost právnické osoby, v našem případě BD / SVJ, zařadit do tří níže uvedených kategorií:

• bez zvýšeného požárního nebezpečí
• se zvýšeným požárním nebezpečím
• s vysokým požárním nebezpečím

Zařazení bytového domu do kategorie dle požárního nebezpečí je tedy povinností právnické BD / SVJ. Je bezpodmínečně nutné provést detailní analýzu objektu v rámci první preventivní požární prohlídky a teprve potom zpracovat kompletní výčet povinností. Vlastní zařazení do správné kategorie vám provede odborně způsobilá osoba v požární ochraně (OZO PO) nebo technik požární ochrany (TPO). Výhodou je, že vám tato osoba bude pravidelně kontrolovat dodržování předpisů o požární ochraně a provádět pravidelné preventivní požární prohlídky objektu.

Je tedy zcela logické, že čím větší je požární nebezpečí, tím více povinností bude BD / SVJ mít. Povinností z hlediska požární ochrany má BD / SVJ celou řadu a nelze je jakýmkoliv způsobem šablonovat, vzorovat nebo paušalizovat. Vždy se jedná o individuální rozsah činností, protože každý objekt nebo činnost má jiný charakter a může souviset s dalšími okolnostmi.

2. Provádějte pravidelné kontroly dodržování předpisů o požární ochraně

Nezapomeňte na povinné preventivní požární prohlídky, které nařizuje § 12 a 13 vyhlášky č. 246/2001 Sb. o požární prevenci. Ty se provádí v objektech a zařízeních následovně:

• činnosti s vysokým požárním nebezpečím - nejméně jednou za 3 měsíce
• činnosti se zvýšeným požárním nebezpečím - nejméně jednou za 6 měsíců
• činnosti bez zvýšeného požárního nebezpečí - nejméně jednou za rok

Jak je vidět, preventivní požární prohlídkou musí pravidelně procházet i objekty bez zvýšeného požárního nebezpečí. To je právě častá chyba některých zejména malých BD / SVJ, které se domnívají, že se jich tato povinnost netýká. Pravdou ale je, že se požární preventivní prohlídky týkají všech objektů a domů včetně těch nejmenších, které se mohou zdát nerizikové. 

3. Označte dům bezpečnostními značkami

Velmi důležitou povinností pro BD / SVJ v oblasti požární ochrany jsou bezpečnostní značky. Jedná se o příkazy, zákazy a pokyny týkající se požární ochrany, bezpečnosti nebo také pokynů k evakuaci osob a zvířat.

Zapomenout byste neměli ani na bezpečnostní značky tam, kde se vyskytují prostředky požární ochrany (hasicí přístroje, OOPP (Osobní ochranné pracovní prostředky), plachty, žebříky, generátory, ventilátory a další) a požární zařízení (požární vodovody, hydranty, odvody kouře, kouřové alarmy apod.).

Druhy bezpečnostních značek

• zákazové
• výstražné
• příkazové
• informativní
• požární

Bezpečnostními značkami se zabývá Nařízení vlády č. 375/2017 Sb. Nařízení vlády o vzhledu, umístění a provedení bezpečnostních značek a značení a zavedení signálů. Dále pak § 3 odst. 2 a § 11 vyhlášky č. 246/2001 Sb. o požární prevenci.

Mnoho povinností mají BD / SVJ také v únikových cestách, což se vztahuje právě k bezpečnostním značkám. V bytových domech by proto měly být označeny:

• přenosné hasicí přístroje
• požární hydranty
• únikové cesty a jejich směry k východům do volného prostranství
• únikové východy do volného prostranství (pokud jimi není vidět přímo ven)
• evakuační výtahy
• hlavní vypínač elektrické energie domu
• hlavní jističe bytů
• hlavní uzávěr plynu
• hlavní uzávěr vody
• hlavní uzávěr požární vody
• hlavní uzávěry topení
• zákazy kouření
• zákazy vstupu s otevřeným ohněm
• rozvodné skříně a skříně s přívodem elektrického napětí do 1000V 

4. Udržujte v domě průchozí únikové / zásahové cesty

Velmi častý problém, který lze spatřit ve většině bytových domů, zejména těch starších je, že majitelé nebo nájemci bytových jednotek umisťují do veřejných prostor (chodby / podesty schodišť), kde se nachází únikové a zásahové cesty pro případ požáru a jeho likvidace ale i zásahu ZZS – zdravotnická záchranná služba, předměty, které mohou bránit nebo komplikovat práci při zákroku členů IZS – integrovaného záchranného systému. Nejčastěji umisťují na chodby skříně, boty, botníky, věšáky, květináče a jiné předměty, které tam nemají co dělat.

Tuto povinnost nařizuje § 5 odst. 1 písm. b) zákona č. 133/1985 Sb. o požární ochraně, kde je uvedeno, že právnické a podnikající fyzické osoby jsou povinny udržovat:

• volné příjezdové komunikace a nástupní plochy pro požární techniku
• volné únikové cesty a přístup k nouzovým východům
• volný přístup k rozvodným zařízením elektřiny
• volný přístup k uzávěrům vody, plynu, topení a produktovodům
• volný přístup k věcným prostředkům požární ochrany
• volný přístup k požárně bezpečnostním zařízením

Pokud se tedy ve vašem obytném domě nacházejí na únikových cestách nějaké předměty, které by mohly bránit evakuaci osob nebo ztížit práci hasičů a záchranářů, představuje to z hlediska požární ochrany zvýšené bezpečnostní riziko. Neprodleně a bezodkladně toto riziko odstraňte. Pokud ale vaše odborně způsobilá osoba v požární ochraně nebo technik požární ochrany provádí pravidelné preventivní požární prohlídky, měl by vás na takovou skutečnost upozornit a vyzvat vás k nápravě. 

5. Zpracujte požární poplachové směrnice

Zpracování požárních poplachových směrnic se týká jen domů, které spadají do druhé nebo třetí kategorie požárního nebezpečí. PPS, jak se také požárním poplachovým směrnicím říká, je dokument, který vymezuje činnost osob v případě, že vypukne požár.

Požární poplachové směrnice definují, jak postupovat v případě požáru, jakým způsobem a kam ho ohlásit, ale také, jak vyhlásit požární poplach. Směrnice musí být vždy jednoduchá, pochopitelná, dobře viditelná a pro všechny trvale přístupná.

• povinnosti při zjištění požáru
• způsob ohlášení požáru
• povinnosti po vyhlášení požárního poplachu
• důležitá telefonní čísla

Neměli bychom také zapomenout alespoň zmínit požární evakuační plán, který s požární poplachovou směrnicí velmi úzce souvisí, týká se však BD / SVJ, jejichž činnosti jsou začleněny do druhé nebo třetí kategorie požárního nebezpečí, tedy do kategorie se zvýšeným požárním nebezpečím nebo s vysokým požárním nebezpečím. 

6. Zpracujte dokumentaci požární ochrany v rozsahu dle začlenění činností do daného stupně požárního nebezpečí

Povinnost zpracovat dokumentaci požární ochrany má dle právních předpisů každé BD / SVJ, jehož činnosti jsou začleněny do druhé nebo třetí kategorie požárního nebezpečí, tedy do kategorie se zvýšeným požárním nebezpečím nebo s vysokým požárním nebezpečím. Je tedy logické, že pokud jsou činnosti prováděné ve Vašem bytovém domě začleněny do kategorie první, tedy bez zvýšeného požárního nebezpečí, nemusí se dokumentaci PO zpracovávat ani řešit další související povinnosti, jako je například její pravidelná aktualizace. Postačí Vám jen vypracovaný a schválený dokument o začlenění činností dle stupně požárního nebezpečí, odborně způsobilou osobou v PO – OZO PO nebo technikem požární ochrany – TPO.

Důležité je také vědět, že pokud má BD / SVJ povinnost dokumentaci PO zpracovat, musí k této odborné činnosti pověřit odborně způsobilou osobu v oblasti požární ochrany nebo technika požární ochrany. 

7. Pravidelně kontrolujte provozuschopnost instalovaných hasicích přístrojů

Hasicí přístroje patří mezi prostředky požární ochrany a jsou jedním z nejdůležitějších faktorů při prvotním zásahu proti požáru. Velmi často dokážou předejít velkým škodám, ale musí být funkční, dobře zvolen druh jejich hasiva a jeho množství a musí být rychle a pro všechny stejně dostupné.

Povinností všech BD / SVJ je zajistit jejich logické a efektivní rozmístění, určit, jaké druhy budou v daném objektu použity a jaký bude jejich celkový počet. Nesmíme zapomínat ale také na jejich pravidelné kontroly provozuschopnosti a údržbu, které jsou stanoveny v § 9, vyhlášky č.246/2001 Sb, na minimálně 1x ročně.

V případě, že k bytovému domu neexistuje žádná projektová dokumentace, požárně bezpečnostní řešení nebo dokumentace požární ochrany, ve které má být jasně stanoven počet a druh hasicích přístrojů včetně způsobu vybavení objektu dalšími požárně bezpečnostními zařízeními, je bezpodmínečně nutné, aby se BD / SVJ řídilo § 2 odst. 5 vyhlášky č. 246/2001 Sb. o požární prevenci, kde je použití a množství hasicích přístrojů konkretizováno. 

8. Pravidelně kontrolujte požární dveře

Pokud jsou v bytovém domě speciální požární uzávěry / dveře má BD / SVJ povinnost, prostřednictvím odborně způsobilé osoby v PO, provádět pravidelné kontroly provozuschopnosti, které jsou vyhláškou č.246/2001 Sb. stanoveny na minimálně 1x ročně, podobně, jako tomu je u hasicích přístrojů. Požární uzávěr / dveře jsou totiž klasifikovány jako požárně bezpečnostní zařízení.

Na požární uzávěr / dveře narazíte v novějších stavbách, postavených po roce 1975, od kdy začal platit soubor Českých technických norem – ČSN a stavby se začaly rozdělovat na samostatné, požárně oddělené úseky z důvodu zamezení šíření požáru ve stavbách. Osazují se vždy na rozhraní dvou požárních úseků. Protože byt tvoří samostatný požární úsek, chodby a schodiště (obvykle úniková cesta) jsou také samostatným požárním úsekem, tak všechny dveře směřující do této únikové cesty – tedy dveře bytových jednotek, poklopy / dveře vedoucí z únikové cesty do strojovny výtahu, musí být protipožární, až na výjimky. 

9. Zpracujte požární řád

Zpracování požárního řádu se týká pouze těch bytových domů, které spadají do druhé nebo třetí kategorie požárního nebezpečí, což u BD / SVJ není nic výjimečného. Požární řád je základním dokumentem požární ochrany u objektů se zvýšeným nebo vysokým požárním nebezpečím.

Více informací se můžete dočíst v § 31, vyhlášky č.246/2001 Sb.

10. Udržujte požární vodovod a hydranty v pohotovosti

Pokud má váš bytný dům vnitřní požární vodovod (požární nástěnný hydrant, stoupací potrubí s hydranty / ventily + suché skříně s výstrojí), neměli byste zapomínat na jejich pravidelnou kontrolu provozuschopnosti, kterou je povinné provádět minimálně 1x ročně. Kontrola ale není vše.

Velmi důležité je také udržovat požární hydranty v perfektním stavu a pohotovostním režimu. Tuto povinnost upravuje § 5 odst. 1 písm. a) zákona č. 133/1985 Sb. o požární ochraně, kde se mimo jiné píše, že právnická nebo podnikající fyzická osoba je povinna obstarat a zabezpečit požární techniku, věcné prostředky požární ochrany a požárně bezpečnostní zařízení s přihlédnutím na požární nebezpečí provozované činnosti a udržovat je v provozuschopném stavu.

Požární vodovod / hydrant by měl být trvale zavodněn - tedy pod tlakem a měly by být přítomny všechny související komponenty, jako jsou hadice, proudnice, požární spojky apod. Hydrant by měl být zkrátka vždy okamžitě přístupný a použitelný. Nemělo by se nikdy stát, že nebude možné ho jednoduše a bez nářadí otevřít a okamžitě použít. Taková chyba může stát i několik lidských životů.

Obecně platí, že jakékoliv požárně bezpečnostní zařízení instalované v bytovém domě se musí pravidelně kontrolovat a udržovat v trvale provozuschopném stavu. Pokud je shledáno požárně bezpečnostní zařízení jako „NERPROVOZUSCHOPNÉ“ musí být odpovědnou osobou BD / SVJ „NEPRODLENĚ“ učiněny kroky k jeho zprovoznění – viz §7, odst.6 vyhlášky č.246/2001 Sb.

 Závěr:

Kontrola plnění výše uvedených povinnosti je předmětem preventivních požárních prohlídek v termínech viz výše. Současně se ale také kontroluje i plnění povinností na úseku zajištění bezpečnosti vyhrazených technických zařízení budov, viz zákon č.250/2021 Sb. „O bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených technických zařízení“, a jeho prováděcích nařízení vlády majících vliv na požární bezpečnost stavby a jejich společných prostor.

 Zpracoval / upravil / napsal                                                                                            Ilja Urbánek

dne 22.5.25025                                                                                                              OZO PO 174/2004

NÁROČNOU KONTROLNÍ ČINNOSTÍ PŘI PREVENTIVNÍCH POŽÁRNÍCH PROHLÍDKÁCH SE ODPOVĚDNÝM ZÁSTUPCŮM A SPRÁVCŮM BD A SVJ NESNAŽÍME UBLÍŽIT ALE NAOPAK VÁM POMÁHÁME V ODHALOVÁNÍ NEDOSTATKŮ A VE ZVÝŠENÍ POŽÁRNÍ BEZPEČNOSTI OBYVATEL BYTOVÉHO DOMU !!!

          Nedílnou součástí preventivní činnosti bytových společenství a jejich zástupců jsou kontroly v oblasti požární ochrany – tzv. preventivní požární prohlídky. Ty slouží k tomu, aby bylo zajištěno bezchybné plnění předepsaných povinností v oblasti požární ochrany a současně byla zajištěna i bezpečnost technických zařízení budov, majících vliv na požární bezpečnost osob v bytových domech a jejich společných prostorech.

         To, že Vás při požární preventivní prohlídce nebo v protokolu o kontrole provozuschopnosti požárně bezpečnostních zařízení (PBZ) písemně upozorníme na nedostatky, tím Vás se Vás ve skutečnosti snažíme uchránit před hrozícími problémy či dalšími následky a případnými postihy.

         Problém pro nás ale někdy nastane, pokud se ukáže, že za příčinu pochybení může najatý správce. My Vás tím pouze upozorníme na to, jakým způsobem jsou povinnosti ve správě domu prováděny / plněny. Vy pak máte možnost toto přímo, ve svůj prospěch ovlivnit a vše nedostatky napravit. Bohu žel se my tímto zjištěním mnohdy stáváme pro Vašeho najatého správce nepohodlnými a on se nás snaží vyměnit za jemu více nakloněnou firmu, která jde tak říkajíc pouze po povrchu a nikoli do hloubky, jak by měla. Hlavním ukazatelem se pak stane to, že nehledá a tím nehledá nedostatky a tím nevytváří žádné problémy, které je nutné neprodleně řešit. Pokud se správci povede s Vaším souhlasem nás vyšachovat, tak taková výměna situaci ve Vašem domě v žádném případě nijak neprospěje, ba právě naopak. Zvažte prosím, co je pro Vás to lepší řešení a podle toho se zachovejte.

Jeden z mnoha postřehů z internetu:

 Za chyby při výkonu funkce ručí hospodář svým majetkem

         Bytová společenství jako společenství vlastníků jednotek SVJ nebo bytová družstva BD se začínají potýkat se závažným problémem. Stále méně lidí, kteří jsou členy SVJ nebo BD, má dostatečnou odvahu a kvalifikaci pro efektivní správu domu. Tato pochopitelná neochota pramení ze strachu z odpovědnosti, časové i stresové náročnosti vykonávání dané pozice, ale i ze zhoršení vztahů uvnitř společenství.

         Jednotlivé členy bytového společenství, ve věci správy domu, odrazuje především funkce statutárního orgánu. Role předsedy nebo člena výboru. A to v návaznosti na přijatý občanský zákoník z roku 2014, který členy statutárního orgánu společenství vlastníků a BD, řadí na stejnou úroveň odpovědnosti jako je u členům orgánů velkých obchodních korporací. Přidělil jim povinnost vykonávat danou funkci s péčí řádného hospodáře. A za jakékoliv škody způsobené v této funkci zodpovídá daný člověk svým vlastním majetkem. Z tohoto důvodu se jednotlivým vlastníkům bytů příliš nechce angažovat ve vedení SVJ nebo BD. Řada takových sdružení tak funguje bez vedení. Tím zanedbávají správu domu, a kromě jiného tak přicházejí o nemalé finanční prostředky.

         Každé bytové společenství BD / SVJ má v čele zvolený statutární orgán. Většinou se jedná o výbor nebo externího profesionálního předsedu. Většina bytových společenství přenáší část povinností správy domu z členů statutárních orgánů na nějakou externí firmu - správce. Tedy na profesionály v oblasti správy nemovitostí. Často si dané výbory ale vůbec neuvědomí, že i když mají externího profesionálního správce, odpovědnost za správu domu stále nesou oni nebo najatý profesionální předseda (fyzická / právnická osoba), která jedná samostatně, a to na základě volby shromážděním SVJ a výkon funkce předsedy je kontrolován kontrolní komisí či revizorem z řad členů SVJ. Proto je potřeba správce domu kontrolovat a vyvarovat se chyb?

Odkazy:

https://prodomia.cz/statutarni-organ-svj/

Zpracoval / upravil / napsal                                                                                            Ilja Urbánek

dne 22.5.25025                                                                                                              OZO PO 174/2004